Pracodawcy coraz częściej decydują się na zapewnienie swoim pracownikom, w ramach benefitów, zakwaterowania w pobliżu miejsca pracy. Pozyskanie lokalu dla pracownika odbywa się zazwyczaj przez wynajęcie lokalu przez pracodawcę na tzw. wolnym rynku. W relacji pomiędzy pracodawcą a pracownikiem jest dość oczywiste, że udostępnienie lokalu mieszkalnego następuje na czas trwania stosunku pracy. Jak to wpływa na relację pomiędzy pracodawcą – najemcą a wynajmującym? Jeżeli pracodawca decyduje się wynająć lokal mieszkalny w takim celu, powinien zwrócić uwagę na proponowany przez wynajmującego okres najmu – określony albo nieokreślony, a w przypadku najmu na czas określony – w sposób szczególny zabezpieczyć się pod kątem możliwości wypowiedzenia takiej umowy w przypadku zakończenia stosunku pracy z pracownikiem lub innej okoliczności, na skutek której lokal stanie się zbędny.
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony zawierają umowę najmu lokalu na czas określony, wypowiedzenie takiej umowy możliwe jest w przypadkach określonych w umowie. Jeżeli zatem umowa najmu lokalu na czas określony nie przewiduje możliwości wypowiedzenia, nie będzie mogła zostać rozwiązana jednostronnym oświadczeniem woli. Jeżeli druga strona nie jest zainteresowana rozwiązaniem stosunku najmu za porozumieniem stron, to jednostronne wypowiedzenie, poza ustawowymi wyjątkami, będzie bezskuteczne, a strony będą zobowiązane do wzajemnych świadczeń aż do pierwotnie przewidzianego terminu zakończenia umowy.
Przy formułowaniu w umowie zapisu o wypowiedzeniu wskazane jest precyzyjne określenie terminu i sposobu wypowiedzenia. Jeżeli strony przewidzą w umowie wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym oznacza to, że umowa wygaśnie z chwilą doręczenia drugiej stronie oświadczenia o wypowiedzeniu. W przypadku wypowiedzenia z wyprzedzeniem określonym w dniach, miesiącach, termin ten również zaczyna bieg w momencie doręczenia oświadczenia. Prawidłowe doręczenie wypowiedzenia jest niezwkle istotne. Z tego względu, celem uniknięcia potencjalnych sporów, w umowie należy również wskazać, w jaki sposób strona wypowiadająca umowę może złożyć oświadczenie drugiej stronie. Najczęściej następuje to w formie pisemnej przesyłką rejestrowaną za potwierdzeniem odbioru. Dopuszczalne jest ustalenie w umowie, że wypowiedzenie będzie miało formę ustną, czy będzie mogło zostać dokonane drogą mailową lub za pomocą innego środka komunikacji. Sposób powinien być dostosowany do kategorii stron (spółki, osoby fizyczne realizujące najem poza działalnością gospodarczą, podmioty profesjonalnie zajmujące się najmem), ustalonego terminu wypowiedzenia oraz ryzyka prawidłowości doręczenia drugiej stronie.
Nawet jeśli strony przewidzą w umowie najmu lokalu możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę w określonym terminie i w określony sposób, będzie to jeszcze niewystarczające dla skutecznego wypowiedzenia. Nie wystarczy w umowie zawrzeć zapisu o wypowiedzeniu typowego dla umów zawieranych na czas nieokreślony, np. „najemca może wypowiedzieć umowę za miesięcznym terminem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego”. Konieczne jest sprecyzowanie w jej treści przypadków umożliwiających złożenie takiego oświadczenia. Katalog przyczyn umożliwiających wypowiedzenie umowy jest otwarty i zależy od ustaleń stron. Należą do nich sytuacje, które mogą dotyczyć tylko jednej ze stron, jak również uniwersalne dla obu stron. Formułując przypadki wypowiedzenia należy pamiętać, że w razie sporu stron, to strona składająca oświadczenie o wypowiedzeniu jest zobowiązana do wykazania, że przyczyna wskazana w oświadczeniu o wypowiedzeniu należy do kategorii wskazanych w umowie, jak również, że taka przyczyna faktycznie wystąpiła. Jeśli zatem podstawa wypowiedzenia dla najemcy zostanie sformułowana w sposób zbyt szczegółowy albo zbyt ogólny, to najemca ponosi ryzyko właściwej oceny zaistnienia takiej przesłanki.
Jeśli strony w umowie chcą dopuścić możliwość skutecznego wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę, jednak, z różnych powodów, nie chcą lub nie wiedzą, jak w danym przypadku sformułować w umowie przyczyny wypowiedzenia, można wskazać, że wypowiedzenie umowy przez najemcę może nastąpić „z ważnej przyczyny”. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06 wskazał, że „Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.”. Takie zwięzłe określenie zawarte w umowie pozwoli zatem na skuteczne wypowiedzenie w przyszłości zawieranej umowy i jednocześnie jest na tyle elastyczne, że pozwala skategoryzować do niego bardzo różne stany faktyczne. Podjęcie przez strony decyzji o realizacji przesłanki z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego przez przyjęcie jako podstawy wypowiedzenia określenia „z ważnej przyczyny” wymaga świadomości stron odnośnie konsekwencji takiego stanu rzeczy. Uzależnienie możliwości wypowiedzenia jedynie od zaistnienia „ważnej przyczyny” może powodować często odmienne oceny wagi danej przyczyny przez każdą ze stron. To może prowadzić do sporu, który zostanie przeniesiony na drogę sądową. W takiej sytuacji to sąd dokona oceny skuteczności wypowiedzenia, a tym samym rozstrzygnięcia, czy przyczyna, na którą powołuje się strona dokonująca wypowiedzenia, jest „ważna”. Taka ocena powinna być dokonana przez sąd posługując się kryteriami obiektywnymi, a także przy rozważeniu interesów obu stron danego stosunku prawnego.
Istnieje możliwość zawarcia w umowie najmu katalogu szczegółowych przyczyn wypowiedzenia przez najemcę i dodanie, jako dodatkowej, możliwości wypowiedzenia umowy „z ważnej przyczyny”. W takim przypadku zalecane jest, aby w przypadku zamiaru wypowiedzenia najemca najpierw zweryfikował umowne przesłanki szczególne i dopiero gdyby realna przyczyna wypowiedzenia nie była skategoryzowana wśród przesłanek szczególnych, powołał się na „ważną przyczynę”.
Co istotne, najemca w wypowiedzeniu powinien wskazać przyczynę wypowiedzenia określoną w umowie. Na etapie składania oświadczenia o wypowiedzeniu nie ma obowiązku przedstawienia wynajmującemu dowodów potwierdzających zaistnienie takiej przyczyny, jednak warto takie dowody zabezpieczyć na wypadek sporu sądowego.
Choć powyższa analiza skupia się na pozycji pracodawcy-najemcy wynajmującego lokal mieszkalny dla pracownika, to należy pamiętać, że art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego ma zastosowanie również do umów najmu lokalu użytkowego. Zawierając umowę najmu jakiegokolwiek lokalu na czas określony, należy zatem pamiętać o właściwym zabezpieczeniu możliwości jej wypowiedzenia. W przypadku zaniechania zamieszczenia w umowie najmu stosownych zapisów, wcześniejsze rozwiązanie stosunku najmu będzie możliwe tylko w przypadkach szczególnych, wskazanych w ustawach albo w formie porozumienia stron.
Zapraszamy na najbliższe szkolenia organizowane przez C&C Chakowski & Ciszek:
ZAAWANSOWANY DWUDNIOWY KURS – SPECJALISTA DS. LEGALIZACJI CUDZIZOEMCÓW W POLSCE – ZMIANY W ZATRUDNIANIU CUDZOZIEMCÓW 2023 (KLIKNIJ)
DELEGOWANIE CUDZOZIEMCÓW Z POLSKI DO UE I WIELKIEJ BRYTANII (KLIKNIJ)
